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擅自处分夫妻共有房屋的效力  

2015-11-08 22:12:49|  分类: 法律实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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擅自处分夫妻共有房屋的效力

    【案情】

    陆某与华某系夫妻关系,双方共有房产登记在陆某名下。陆某在未征得华某同意的情形下,与毛某签订房屋买卖合同,在合同上代签了华某的名字,并将该房屋的契证、门牌证交付给毛某。在合同履行过程中,毛某与陆某为营业税的承担问题发生争议。随后,华某发现房屋被出售,拒绝追认合同效力。毛某诉至法院,要求陆某、华某根据合同约定交付房屋。

    【分歧】

    一种意见认为,毛某与陆某签订房屋买卖合同时,主观上并无恶意,且房屋对价属于合理范围,虽然房屋尚未办理过户,但从保护善意受让人角度,应当支持毛某有关交付房屋的主张。

    另一种意见认为,陆某未经华某同意,擅自处分夫妻共有房产,该合同应属效力待定合同。现因华某拒绝追认,合同归于无效,毛某要求交付房屋的主张不能成立。

    【评析】

    笔者赞同第二种意见。

    1.毛某不构成善意取得。婚姻法司法解释(三)第十一条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,法院不予支持。该规定实际上借鉴了物权法有关善意取得制度的规定。善意取得的构成要件包括三个方面:一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的;二是以合理的价格转让;三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案中,毛某在签订合同时并无主观恶意受让的情形,但毛某在明知房屋存在共有人的情况下仍与陆某签订合同,主观上存在过失,虽然双方在合同中约定的房屋转让价属于合理对价,但是因为房屋未办理过户登记手续,毛某不构成善意取得。

    2.夫妻一方擅自处分夫妻共有的房屋与他人签订的房屋买卖合同,并不能简单地认定为有效或者无效。根据合同法第五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。如果夫妻另一方对房屋买卖合同进行了追认,确认了合同的效力,则该合同有效,即使受让人未构成善意取得,亦能根据合同约定要求交付房屋。但如果夫妻另一方拒绝追认,则夫妻一方擅自签订的房屋买卖合同应认定为无效。本案中,陆某在明知对房屋不具有完整处分权的情况下,与毛某签订房屋买卖合同,且事后未能得到华某的追认,该合同最终归于无效。当然,对于合同无效的后果,相应的过错方应当承担赔偿责任。

    (作者单位:浙江省衢州市中级人民法院  王勇)

 

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