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房产登记在夫妻一方名下 购买此类二手房需谨慎  

2015-04-22 21:37:14|  分类: 法律实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产登记在夫妻一方名下 购买此类二手房需谨慎

买卖二手房每天都在发生。对于买房人来说,关键是要确认卖房人是不是房屋产权的所有人,即房产证上登记的名字是谁,房子就是谁的。这个问题看似简单,然而当购买的是登记在夫妻一方名下的共同共有房屋时,仍有不少买家“叫苦连天”。近日,重庆市巴南区人民法院审理了一件因二手房买卖产生的纠纷,再次给购房者敲响了警钟

2013年6月,廖近(化名)与周玉(化名)签订二手房买卖合同,约定周将登记在其名下的一套房屋卖给廖凯。廖在确认了房产证登记的只有周玉一个人名字后,便向周支付了购房款,双方商定过几天就去房管局过户。但在当天晚上,廖近接到一个电话后顿时傻了眼,周的丈夫王某不同意出售房屋。

之后,坚持要求周过户,丈夫不同意为由拒绝过户无奈之下,廖近一致诉状将周玉夫妇诉至法院。

巴南法院经审理认为,廖近周玉签订的二手房买卖合同虽有效,但因房屋产权尚未转移登记至廖近名下,仍不符合善意取得的条件,在王某已明确表示拒绝出售房屋的情况下,廖过户的请求已无法实现。

在法院向廖近释明其可变更诉讼请求的情况下,廖仍坚持其原来的诉讼请求,拒绝作出变更,法院遂驳回廖近要求过户的诉讼请求。廖近不服提起上诉,在二审法院的主持下,廖近与周玉最后达成调解协议,周如数退还了已收的购房款并赔偿了损失。

法官说法:

承办法官解释,按照《婚姻法》的规定,在婚姻关系存续期间购买的房产,如无特殊约定,应当认定为夫妻共同所有,即不论登记为一人还是二人所有,均应认定为夫妻共同财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”之规定,第三人善意取得必须具备三个要件:善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。缺乏三个要件的任何一个,均不构成善意取得,应按无权处分处理。

本案中,如果周玉已单方将房屋过户给廖近,善意取得就完成了,丈夫王某亦无权追回。但只要还没有过户,丈夫王某不同意出售房屋这一夫妻共同财产,廖近就无法如愿。

承办法官建议随着房地产市场的回暖,部分二手房卖家对房价上涨的预期提高,难免心生悔意。因此,在购买二手房时,卖家除了审查房产证登记信息以外,不妨多问卖家一句“你结婚没”,以免遭受不必要的损失。邢波

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