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房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定  

2016-08-04 17:36:28|  分类: 法律法规 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定

[案情]

    20089月,叶某将位于弋阳县某处店面卖给周某,双方约定房款总价为25.6万元。109日,周某向叶某支付定金9万元,为了避税,签定的《购房合同》上写明的价款为20万元,待付清房款20万元后一周内交付店面并办理过户手续。在周某向叶某支付了购房款20万元后,周某、叶某于1125日签订了一份店面转让协议,叶某将店面产权证交付给周某。因周某拒绝向叶某支付余款5.6万元,叶某未办理房屋过户手续。双方为此形成纠纷。

    [分歧]

    本案在审理过程中,对房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上,主要存在三种不同观点:

    第一种观点认为,“阴阳合同”均为无效合同,理由是:二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的,是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷,并应对买卖双方实行民事制裁。   

    第二种观点认为,“阳合同”不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效,而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。

    第三种观点认为,“阴合同”有效,“阳合同”除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

    [评析]

    笔者同意第三种意见。理由如下:

    本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同,两份合同的成交金额不同,究竟以哪份合同为准,哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”,就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少缴税费等目的,向相关部门隐瞒房屋的总价,在签订房地产买卖合同时,将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议,两份合同的效力发生冲突。

  两份合同的效力如何确定,首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意,只要双方当事人意思表示一致,合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力,合同受到法律的保护。应该说,从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候,如何认定合同的效力呢?笔者认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析,就第一份合同来讲,是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致,根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以,在确认叶某是有权转让后,周某与叶某订立的第一份合同,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定,合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。

    其实,在房屋买卖交易中,我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税,实际上对买卖双方并无好处,麻烦多,风险大:(1)从卖方角度看,用于办理权属过户的合同,在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中,法院因某些原因无法认定合同效力的情况下,采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。(2)从买方的角度讲,虽然少交了一些税费,但如果该房屋再次进行交易,由于登记备案的购入价远远低于实际成交价,在计算营业税和个人所得税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,其实并没有省多少钱。(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同,才办理了过户手续,由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效,买卖行为很可能会因此而失效,最终导致过户行为被撤销。(4)根据《税收征收管理法》的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴,并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外,根据我国《刑法》规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此,签订“阴阳合同”不仅要被处罚款,甚至可能触犯刑法,构成犯罪。

(作者单位:江西省弋阳县人民法院)

 

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